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上地0702，现在叫瑜海澐颂，又又又火了🔥。
这块地从土拍开始就是焦点，土拍拍出9万/平的天价楼面价；之后传说出90平左右刚改户型又小火了一把；接着传出产品碾压式迭代的消息；很快报规一出迎来将近2000份投诉；投诉风波刚过，项目又迎面撞上了“现房销售制度推行”，一房一价表成为焦点，12.22万/平的报备均价被拉出来接受审视；最近一张低首付客户补贴高首付客户的折扣表再次把它推向风口浪尖。
如果这是真的，从首付25%的95折，到全款86折，三档之间最大跨度9个点。放到1200万的小户型上算， 总价差距超百万！
有人骂海开吃相难看；有人说，本来现房销售是为了避免烂尾，没想到现房的代价，第一个递给了买房人。
但可能更可怕的事还远不止这一件。
过去二十年，北京楼市的现金流公式相当清晰。
拿地，出地面，拿预售证，回款，再拿地。
购房者的首付和按揭款，本质上是开发商的“无息建设资金”。
这套模式跑了三十年，跑出了高周转，也跑出了烂尾楼。
8·28新政把这套公式改了。
新出让土地的项目、已出让但未取得工规证的项目，优先选择现房销售。继续预售的， 必须单体主体封顶，且资金全额监管 。即便走预售，个人房贷发放时点也从主体结构封顶调整到竣工备案之后。
这就意味着开发商即便把房子卖完了，钱也要等竣工才能到手。
上地0702地块，海开以84.56亿元总价竞得，住宅楼面价约6.96万/㎡。住宅部分成本约64.77亿元，另外还要扛13.23万㎡的F3产业办公配套。业内有人核算，背上配建，楼面价预计超过9万/平。
按照老预售规则，开盘后按揭贷款快速回笼，半年到一年就能回款，足以覆盖工程款和融资利息。但现在，要是严格执行“竣备后放款”，所有按揭资金将延后近两年回笼。
即便全部售罄，大额房款也无法及时到账。巨额土地成本、两年滚动叠加的融资利息、产业商业的持续投入，会持续吞噬现金流。
所以，我们在现房时代落地的前夕，在政策过渡期，见证了开发商买房的方式也发生了变化！
现房让房企措手不及，
瑜海云颂的折扣策略让购房人措手不及。
这批客户里很大一部分是卖房置换的。本来以为赶上了“现房销售”能喘口气——晚两年办贷款，卖房也不能着急忙慌的。结果折扣表一出：晚交一年房款，损失百万优惠。
百万呐，现在上哪找这个回报率的投资品去？
对一年内凑齐全款的家庭来说，能用和功德寺两兄弟一样的价格，买到更高的得房率、更有确定性的书包资源、更新的产品，错过简直不要拍断大腿，如此，这场首付竞赛，又有热闹看了。
我给大家粗略做了瑜海云颂和功德寺两兄弟的价格差对比，大家自行感受。
而瑜海澐颂的处境，不是孤例。
亦庄国贤府、湖映天青、未来元著、金茂满昱，这些项目全在8·28新政落地前取得了工规证，按理说稳稳划入“老项目老办法”范畴。房企当初拿地、立项、做投资测算，全部基于老预售规则。
但一线商业银行早已率先收紧执行口径：8月28日之后取得预售证的项目，一律执行“竣备后发放按揭贷款”新规。
这就把所有人卡在了政策过渡期里。
没有官方细则明确界定新老项目划分标准，开发商集体陷入极致焦虑：
不开盘，错过金九行情；
开盘，钱回不来，工程款、融资成本每天都在呼呼烧钱。
所以瑜海云颂的策略也可能不是孤例。
本轮开盘项目普遍定价谨慎、折扣分化明显。 有项目内部在讨论收回折扣，有项目计划对热门户型上调总价，还有项目在做基于不同首付比例的折扣方案。
最近还有一些在售新房项目也趁热闹喊“收回折扣”，但是我现场去问，付款方式好的话，折扣还有商量的余地。综上，基本看得出，不是市场真的有真金白银的底气火了，而是“过渡期”这批新房成本涨了，不得不贵了。
而且，现金为王。
写到这里，现房落地的细则有多重要，大家应该有小小的感受。
目前北京现房销售的落地细则仍在紧锣密鼓制定中，尚未进入市政府审批阶段。
据各方信息，相关部门已牵头组织多家头部房企召开专项研讨会，针对市场最关心的 新老划断、地价支付节点等涉及大额资金的问题，房企都在争取“更大的尺度”。
小道消息就不分享了（PS 今早信源刚有消息就被封杀了🤐），大家还是以官方消息为准。
海开这次的折扣表更像是现房销售时代来临前的一次预演。
购房者在这场变革中，资金安全风险大幅下降——这是好事。但开发商的回款周期被拉长一到两年， 这部分成本 ， 最终会以各种方式体现在未来新房的定价和付款条件上。
现房销售的初衷是保护购房者，这一点毋庸置疑。但任何制度切换都不是均匀的，旧模式的结束和新模式的确立之间，总有人在承受代价。
时代变了，规则也在变。在细则落地之前，无论开发商还是购房者，都需要重新适配这套全新的算账逻辑。 返回搜狐焦点首页，查看更多